項目簡介

錦官新城東區(qū)地塊開發(fā)項目，位于成都市武侯區(qū)。項目占地58.55畝，總建筑面積167061.00㎡，總?cè)莘e率為1.73。其中北區(qū)住宅項目規(guī)劃用地14487.24㎡，建筑總面積80511.00㎡，容積率為1.73，機(jī)動車位600個;南區(qū)商業(yè)規(guī)劃用地24565.61㎡，建筑總面積86550.00㎡，容積率為1.73，機(jī)動車位500個;項目總投資56972.09萬元，其中2015年計劃投資42119.92萬元，2016年計劃投資14852.18萬元;項目計劃建設(shè)周期24個月，預(yù)計2015年1月開工。

市場分析

　　3.2 成都市房產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析

　　3.2.1 土地市場分析

　　2014年上半年，土地市場呈現(xiàn)典型的冷熱不均狀態(tài)，高價地王仍然出現(xiàn)，同時區(qū)域市場分化明顯，成都房產(chǎn)市場開發(fā)趨勢有從郊區(qū)向主城區(qū)進(jìn)軍趨勢，主城區(qū)住宅土地存量減少50%以上。

　　根據(jù)成都市國土資源局網(wǎng)站公布的土地拍賣掛牌公告，上半年全市商住土地供應(yīng)為111宗，總面積共計698.51畝，面積環(huán)比下降22.6%，同比上升3.7%;上半年全市共出讓土地91宗，規(guī)模為5357.52畝，環(huán)比下降34.5%，同比下降26.19%。土地成交平均樓面地價為2008元/㎡，環(huán)比下降18.17%，同比上升5.07%。

　　圖3-5 2014年上半年成都市土地分析

　　上半年成都市商品房土地供應(yīng)中，從用途的角度看住宅兼容商業(yè)占比最高(42%)，其次是商業(yè)兼容住宅(38%);從成交土地土地用途看商業(yè)兼容住宅占比最高(42%)，其次是住宅兼容商業(yè)(37%)。

　　圖3-6 2014年上半年成都市供應(yīng)、成交土地用途分析

　　銳理數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，上半年成都市住宅市場方面，主城區(qū)和近郊土地溢價率同比大幅度降低，主城區(qū)樓面地價出現(xiàn)回調(diào)，與住宅形成反差，商業(yè)土地溢價率和樓面價格不降反升，企業(yè)運(yùn)營思路在轉(zhuǎn)型。

　　圖3-7 2014年上半年成都市住宅用地樓面地價及溢價走勢分析

　　圖3-8 2014年上半年成都市商業(yè)用地用地樓面地價及溢價走勢分析

　　總的來說，2014年成都市主城區(qū)土地市場從5月出現(xiàn)供應(yīng)明顯回升趨勢，供需強(qiáng)勢反彈，且成交土地普遍溢價;而郊縣區(qū)土地市場的表現(xiàn)則與主城區(qū)大相徑庭，供應(yīng)方面雖然有所增長，成交方面卻是明顯下行。在此情形下，風(fēng)險較小的中心城區(qū)成為了各路房企必爭之地，比如長期耕耘郊區(qū)或川內(nèi)二級城市的恒大、魯能等房企，均不惜血本拿下地塊以入駐主城區(qū)。

【中哲咨詢對商業(yè)計劃書提供的價值】

 　　?商業(yè)計劃書框架搭建：完成整個商業(yè)計劃書框架構(gòu)建，使項目表述邏輯清晰、主次分明，并整理出核心競爭力。

 　　?市場分析及痛點(diǎn)挖掘：通過詳實(shí)的數(shù)據(jù)論證細(xì)分行業(yè)的現(xiàn)狀、規(guī)模、前景，提出項目開展的痛點(diǎn)和目標(biāo)。

 　　?商業(yè)模式的梳理：基于產(chǎn)品與運(yùn)營方式，梳理出公司可視化的商業(yè)模式，突出公司的盈利模式和發(fā)展前景。

 　　?完善融資策略與財務(wù)分析：根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行切實(shí)的財務(wù)分析，并對融資資金使用計劃、退出方式等提出適當(dāng)建議。

【中哲咨詢對可行性研究報告提供的價值】

 　　中哲咨詢具有國家發(fā)改委頒發(fā)的甲、乙、丙級工程資質(zhì)證書，擁有一支專業(yè)、經(jīng)驗豐富的項目投融資咨詢團(tuán)隊，我們將為本次項目可行性研究報告提供以下價值：

 　　?運(yùn)用科學(xué)成果進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證，減少決策盲目性，提高項目建設(shè)速度和建設(shè)質(zhì)量：依據(jù)國家發(fā)改委編制要求，完成項目可行性研究報告框架構(gòu)建，使項目表述邏輯清晰、主次分明，編制主要對項目的市場需求、資源供應(yīng)、規(guī)劃方案(建設(shè)規(guī)模內(nèi)容、設(shè)備選型、工程設(shè)計等)、環(huán)境評價、節(jié)能、安全、投資及資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等角度對項目進(jìn)行調(diào)查研究和分析，并對項目建成后后可能取得的財務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益、償還貸款能力及社會環(huán)境影響進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，為項目投資決策提出公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見。

 　　?全面系統(tǒng)分析，一本報告多種用途：對投資項目的技術(shù)資源條件、區(qū)域市場需求、財務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析，通過項目可行性研究對項目實(shí)施條件是否具備、項目技術(shù)水平是否先進(jìn)、項目投資是否具有經(jīng)濟(jì)合理性、投資能否取得最佳效益等問題作出明確的回答;報送國家發(fā)改委(立項、核準(zhǔn)或備案)、銀行貸款融資、IPO上市募投、申請國家政策資金、企業(yè)工程建設(shè)指導(dǎo)性文件、企業(yè)申請政府補(bǔ)貼等多功能用途。

【團(tuán)隊優(yōu)勢】：中哲咨詢擁有經(jīng)驗豐富的咨詢團(tuán)隊，并聘請來自四川省工程咨詢院、中國建筑節(jié)能研究所、四川大學(xué)、政府等專家作為公司技術(shù)顧問，資深專家團(tuán)隊擁有10余年咨詢與策劃經(jīng)驗，公司負(fù)責(zé)人都具備 4+3 的從業(yè)經(jīng)驗(4 年企業(yè)工作背景+3 年以上的投資、產(chǎn)業(yè)研究、金融、咨詢方面的工作經(jīng)驗)。 針對政府各類立項項目，在專家評審階段，公司將提供咨詢和指導(dǎo)服務(wù);根據(jù)項目評審需要，可派遣專家現(xiàn)場指導(dǎo)評審工作。

【經(jīng)驗優(yōu)勢】：中哲咨詢在咨詢策劃領(lǐng)域取得了長足發(fā)展，研究專長從最初的地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、流通和服務(wù)產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)展延伸至農(nóng)業(yè)食品、鋼鐵冶金、生物醫(yī)藥、能源環(huán)保、石油化工、交通運(yùn)輸、電子信息、機(jī)械加工、服裝紡織、電力電氣、金融服務(wù)、建筑地產(chǎn)、汽車制造、家電通信、教育培訓(xùn)等十六大行業(yè)。截止2016年底中哲咨詢已累計完成各類咨詢項目8000余例，中哲不僅服務(wù)于國內(nèi)客戶，也幫助國外企業(yè)在中國大陸市場取得更大的成功。服務(wù)客戶和合作伙伴涉及世界 500 強(qiáng)企業(yè)、各大商業(yè)銀行、高校及科研院所、各級政府機(jī)構(gòu)、各類投資金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、中小型企業(yè)等。

【資質(zhì)優(yōu)勢】：中哲咨詢本身具有工程咨詢甲級、乙級、丙級資質(zhì)，同時，中哲咨詢已與四川、重慶、北京、上海、深圳、浙江、安徽、江蘇、山東等多家具有相關(guān)資質(zhì)的咨詢單位建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，咨詢服務(wù)范圍涵蓋各種專業(yè)和類別，專業(yè)等級涵蓋甲、乙、丙級，進(jìn)一步豐富了符合相關(guān)業(yè)務(wù)要求的資質(zhì)。

【性價比優(yōu)勢】：中哲咨詢各類工程咨詢報告(項目建議書、可行性研究報告、項目申請報告、資金申請報告、節(jié)能評估報告等)和商業(yè)計劃書等的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于相關(guān)政府機(jī)構(gòu)指導(dǎo)的國家標(biāo)準(zhǔn)，在國內(nèi)眾多咨詢機(jī)構(gòu)中處于中等水平，合理的價格，優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量，快捷的過程，性價比高。

【數(shù)據(jù)信息優(yōu)勢】：為保證咨詢服務(wù)的準(zhǔn)確性，中哲咨詢專門成立了中哲信息研究中心，中哲信息研究中心建立了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)測數(shù)據(jù)庫，廣泛采集來源于國家統(tǒng)計局、海關(guān)總署、商務(wù)部、工商、稅務(wù)、行業(yè)協(xié)會、高等院校以及各領(lǐng)域科研機(jī)構(gòu)(中國產(chǎn)業(yè)研究院、中國科學(xué)院、中國社會科學(xué)院、國務(wù)院發(fā)展研究中心、國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會研究室等)的數(shù)據(jù)與資料，目前已有行業(yè)與產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫、企業(yè)數(shù)據(jù)庫、進(jìn)出口數(shù)據(jù)庫和區(qū)域經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫四大經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)測數(shù)據(jù)庫，并一直保持更新。

【售后服務(wù)優(yōu)勢】：中哲咨詢始終把客戶的價值訴求放在第一位，對于交付的咨詢報告業(yè)務(wù)，針對各類咨詢項目，中哲咨詢提供終身免費(fèi)的咨詢報告服務(wù)修改期。