一份完整的可執(zhí)行的《可行性研究報告》，會詳細(xì)準(zhǔn)確地告訴客戶項目背景、商品或服務(wù)設(shè)計、市場開發(fā)、投入與產(chǎn)出等一些列問題。有許多問題都是基于對現(xiàn)在行業(yè)狀況的準(zhǔn)確把握而面向未來5年的基于把握。
      寫可行性研究報告之前一定要搞清楚這份報告的用途和目的，寫一篇高質(zhì)量的可研，一定要注意這幾點(diǎn)：
      一、把自己當(dāng)成一個咨詢師
      表面上工作人員是撰寫報告，實(shí)際是在做咨詢?nèi)蝿?wù)。編制工作的工作方法是根據(jù)原始資料進(jìn)行加工組排，成為一個專業(yè)文本。
      而一個高品質(zhì)的優(yōu)秀的可研報告，需要發(fā)現(xiàn)甲方項目的問題，并且提出解決問題的方案，比如如何優(yōu)化可研的建設(shè)方案讓項目更加合理，比如在必要性分析一節(jié)如何將項目與中央、地方政策進(jìn)行更好的呼應(yīng)，提高審批專家組對報告的認(rèn)可度，這實(shí)際上就是在做咨詢服務(wù)。
      一個優(yōu)秀的可研撰寫工作者要向優(yōu)秀的可行性咨詢師靠攏，不但要懂宏觀政策，地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，還要懂行業(yè)經(jīng)濟(jì)，財務(wù)計算，更要具備理解甲方需求，地方政府需求的敏銳性。
      二、找到可研的內(nèi)在邏輯
      可行性研究分為兩種，初步可行性研究&詳細(xì)可行性研究。初步可研就是簡單的資料加工組排，詳細(xì)可研的正文一般有12個部分：
      1、項目總說明
      2、項目概況
      3、投資環(huán)境研究
      4、市場研究
      5、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目
      6、規(guī)劃方案及建設(shè)條件
      7、建設(shè)方式及進(jìn)度安排
      8、投資估算及資金籌措
      9、項目評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定
      10、項目經(jīng)濟(jì)效益評價
      11、風(fēng)險分析
      12、可行性研究的結(jié)論
      但是大體上，我們可以用五個可行性來概括整個項目。
      1、政策可行：主要根據(jù)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策，行業(yè)現(xiàn)狀及問題，論證項目投資建設(shè)的必要性；
      2、市場可行：主要根據(jù)市場調(diào)查及預(yù)測判斷，指出項目的市場發(fā)展?jié)摿Γ?br/>      3、方案可行：主要從項目實(shí)施的設(shè)計、技術(shù)和施工角度，指出項目落地可行；
      4、環(huán)境可行：主要從環(huán)保角度，闡述項目滿足環(huán)保需求（最近比較重視）。
      5、經(jīng)濟(jì)可行：主要從財務(wù)角度，預(yù)測項目是否滿足需求（財務(wù)內(nèi)部收益率是否高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率）。
      這五個可行性論證是一個從宏觀到微觀的論證過程，也是一個從定性到定量的論證過程。項目審批人員一般是按照這個邏輯來審項目的。
      優(yōu)秀的報告能從行文中看到清晰的論證遞進(jìn)關(guān)系，能看到對政策和行業(yè)的精準(zhǔn)判斷，看到項目方的高瞻遠(yuǎn)矚與宏偉藍(lán)圖，讓讀報告的人對未來充滿憧憬，對生活充滿希望，對工作充滿愛，而不只是各種材料的堆砌，泛濫的口水話，混亂的思緒和項目方夸張的贊揚(yáng)。
      三、專業(yè)的行文邏輯
      1、找到項目實(shí)施的充分必要條件
      任何一個經(jīng)濟(jì)項目，必然是以滿足經(jīng)濟(jì)需求、社會需求為目的。這就需要從項目的資料和甲方凌亂的談話信息中，找到項目價值的關(guān)鍵點(diǎn)。然后在必要性分析里簡潔明了地說出來，其實(shí)是回答為什么要做的問題，這也是項目的立足點(diǎn)。
      2、市場分析
      這是分析項目的基礎(chǔ)，需要看到這個項目的的市場空間有多大，市場空間大意味著項目風(fēng)險相對較小，有機(jī)會做強(qiáng)做大。
      市場分析最好用圖標(biāo)數(shù)據(jù)說話，引用權(quán)威的數(shù)據(jù)加上自己的闡述，用最小的篇幅說明市場規(guī)模，別人看起來形象明了，同時少了很多語言上的障礙。
      3、項目實(shí)施的基礎(chǔ)條件
      基礎(chǔ)條件決定由誰做，可以從項目團(tuán)隊的技術(shù)實(shí)力，資金實(shí)力，社會資源來闡述這個問題，如果是對地理條件依賴性比較高的項目，比如農(nóng)業(yè)項目，地產(chǎn)項目等，還要闡述，項目的區(qū)位，氣候和地質(zhì)等條件。
目的是要讓評審能夠體會到項目的唯一不可替代性。
      4.項目建設(shè)內(nèi)容與方案
      項目建設(shè)內(nèi)容闡述做什么，建設(shè)方案回答怎么做。
      建設(shè)內(nèi)容是從整體上介紹你的項目的建設(shè)板塊，比如，要做一個旅游度假區(qū)的項目可行性研究，建設(shè)內(nèi)容，你就要說，這個旅游項目里有什么景點(diǎn)，有什么服務(wù)項目。而建設(shè)方案，則是景點(diǎn)的平面布局是什么樣子，酒店建設(shè)幾層樓，需要的是工程學(xué)的專業(yè)技術(shù)表述。
      5.投資估算與財務(wù)分析
      做財務(wù)評價需要對經(jīng)濟(jì)學(xué)評價的財務(wù)模型的內(nèi)在原理和邏輯有深刻的理解。財務(wù)評價里的每一張表格都有特定的含義，一個都不能少。當(dāng)然最后有兩個重要的指標(biāo)是，財務(wù)內(nèi)部收益率和投資回報率。一般來說，領(lǐng)導(dǎo)不會細(xì)看表格，但是會看這些關(guān)鍵指標(biāo)。這些指標(biāo)是判定一個項目是否可行的定量標(biāo)準(zhǔn)。很多項目，在特定的情況下，收益率不能算的太低，太低了可行性存在疑問，太高了也不行，要么不切合實(shí)際，要么會給驗(yàn)收帶來困難。所以，收益率要即合理又能符合相關(guān)方的要求，這些地方是體現(xiàn)可研究竟是否專業(yè)的所在。
風(fēng)險評估也是一個可研必須要做的，體現(xiàn)在財務(wù)上，就是要做盈虧平衡和敏感性分析。
      6、社會效益分析
      一個項目不單單具有經(jīng)濟(jì)意義，還要有社會意義。一個經(jīng)濟(jì)效益再好的項目，如果存在社會穩(wěn)定風(fēng)險，較大的環(huán)保風(fēng)險，也是可能通不過的。多將項目和政策相關(guān)聯(lián)。需要敏銳的宏觀分析能力，把項目和一系列的政策掛上鉤（讓政府滿意）。
      四、每個行業(yè)關(guān)注部門不同
      對開發(fā)商來說，詳細(xì)可研報告最重要的是三個部分：市場研究、項目經(jīng)濟(jì)效益評價、風(fēng)險分析。
      市場研究
      一般分為宏觀、中觀、微觀三個角度來闡釋。市場研究的關(guān)鍵是占有大量的第一手市場信息資料，通過列舉市場交易實(shí)例，讓你的報告對象信服你對市場價格、供求關(guān)系、發(fā)展趨勢等方面的理解。
      項目經(jīng)濟(jì)效益評價
      這是項目評價報告中最關(guān)鍵的部分，在這里，要充分利用可研報告其他各部分的分析研究結(jié)果，對項目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析。這部分的內(nèi)容一般包括現(xiàn)金流量分析、資金來源與運(yùn)用表（財務(wù)平衡表）與貸款償還分析。現(xiàn)金流量分析，要從全投資和自有資金（股本金）兩個方面對反映項目經(jīng)濟(jì)效益的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進(jìn)行分析測算。資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項目自身資金收支平衡的能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。貸款償還分析主要是就項目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項目在何時開始，從哪項收入中償還貸款本息，以及所需的時間長度，以幫助開發(fā)商安排融資計劃。
      風(fēng)險分析
      一般包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險分析（概率分析）。不確定分析的目的，是就項目面臨的主要風(fēng)險因素如建造成本、售價、租金水平、開發(fā)周期、貸款利率、可建設(shè)建筑面積等因素的變化對項目經(jīng)濟(jì)效果評價主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期等的影響程度進(jìn)行定量研究。