目前,某地2016年第二批棚戶區(qū)改造項目銀行貸款審批中,該項目屬于新建項目,項目規(guī)劃用地約等于115000平方米;項目總投資57200.00萬。項目建設周期約兩年。

　　項目建設必要性分析

　　1、是貫徹中央解決棚戶區(qū)居民住房困難的民生政策的要求

　　在國家建設和發(fā)展過程中，因歷史遺留問題造成棚戶區(qū)居民住房困難，在今天已成為影響社會安定團結的重大民生問題。解決棚戶區(qū)居民一直是黨中央和各級政府關注的問題，尤其黨的十七大以來，解決民生問題，構建和諧社會成為各級黨委、政府的重要工作。黨的十七大將解決城市低收入家庭住房困難問題列為民生大事，并在十七大報告中要求重點關注和下大力氣解決。黨的十八大報告提出“繼續(xù)加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求”，指出棚戶區(qū)改造既是重大民生工程，也是重大發(fā)展工程;可以有效拉動投資、消費需求，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設，破解城市二元結構，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量;可以讓更多困難群眾住進新居，為企業(yè)發(fā)展提供機遇，為擴大就業(yè)增添崗位，發(fā)揮助推經(jīng)濟實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應。中央在“十一五”大規(guī)模改造棚戶區(qū)取得顯著成效的基礎上，決定在“十二五”期間再改造城市和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬戶，逐步將非集中成片城市棚戶區(qū)統(tǒng)一納入改造范圍，同步建設配套市政設施、公共服務設施，確保同步使用。

　　從現(xiàn)實情況看，某縣茶機廠、北街片區(qū)大部分城市棚戶區(qū)存在房屋密度大，建成使用時間久，破損嚴重，基礎設施配套不足，雨污合流、旱季悶熱、雨季污水橫流、防火抗震性能差等不足，特別是消防安全和治安隱患突出，居住條件和環(huán)境狀況急需改善，群眾的呼聲也日益強烈。解決這些群眾的居住和生活困難問題，是各級黨委、政府義不容辭的責任。無論從踐行“三個代表”、“科學發(fā)展觀”重要思想，還是從落實“十八大”精神、構建和諧社會、建設和諧樂山的需要出發(fā)，棚戶區(qū)改造一定要納入日程，全面實施，讓群眾共享城市經(jīng)濟發(fā)展的成果。

　　本項目的建設實施也是某市區(qū)委/市政府、某縣縣委/縣鎮(zhèn)府認真貫徹國家政策、構建和諧社會，為人民辦實事，履行政府責任，體現(xiàn)“以人為本，執(zhí)政為民”執(zhí)政理念的客觀要求。

　　2、是切實改善棚戶區(qū)居民住房條件的要求

　　通過實施棚戶區(qū)改造，將進一步完善某縣社會救助機制和保障體系，建立住房社會保障制度特別是廉租房制度，完善住房公積金制度，深化住房制度改革，讓社會弱勢群體和貧困群眾分享改革發(fā)展和振興所取得的成果。

　　本項目所涉及的棚戶區(qū)居民居住條件惡劣，居住環(huán)境較差，房屋年久失修，居住的安全性較差，亟待改造。但相對于棚戶區(qū)居民的收入水平，目前某縣城區(qū)商品房價格偏高，多數(shù)棚戶區(qū)居民沒有足夠的經(jīng)濟實力通過購買商品房來改善居住條件，因此需要依靠政府力量推動解決棚戶區(qū)居民的住房問題。

　　本項目通過政府牽頭，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建造，統(tǒng)一與棚戶區(qū)居民簽訂拆遷協(xié)議，拆除棚戶區(qū)老舊房屋，建造現(xiàn)代化居住社區(qū)，幫助棚戶區(qū)居民搬進設施配套完善、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的新居，改善棚戶區(qū)居民人居環(huán)境，從而使構建和諧某縣成為現(xiàn)實可能。

　　3、項目建設能盤活城市土地資產(chǎn)，實現(xiàn)城市土地集約高效利用

　　本項目所涉及的棚戶區(qū)范圍建筑密度大，容積率低，土地利用極不充分，對土地資源日益緊張的夾江城市建設來說是一種浪費。本項目依據(jù)夾江城市規(guī)劃，合理規(guī)劃，可將棚戶區(qū)所在地塊在改造后把資源價值發(fā)揮到最大。在夾江城市規(guī)劃中，某地茶機廠、北街片區(qū)棚戶區(qū)規(guī)劃用途是城區(qū)商住中心區(qū)域，土地具有大幅提升的潛在價值，通過棚改工程，可實現(xiàn)城市土地集約高效利用，對提升夾江城市形象、經(jīng)營城市價值具有重要的作用。同時，實施棚戶區(qū)改造還有利于改善城市面貌，提高城市品位，有利于增強某地對外的吸引力，為吸引外來投資，擴大招商引資規(guī)模創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　4、符合政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的需要

　　棚戶區(qū)改造安置房屬保障性住房，保障性住房的首要作用是分流市場需求，合理配置住房資源。作為基本的生活必需品，住房資源這塊蛋糕如何分配，決定著全社會居住需求的滿足程度。保障性住房建設旨在形成一個對各類需求層次全面覆蓋的住房供應體系。

　　在商品房市場中，住房資源有自動向高收入人群集中的內(nèi)在動力。當前許多城市房價已經(jīng)遠遠超出普通居民的支付能力，盡管居民收入也在增長，但是始終跟不上房價上漲的步伐，低收入人群則基本被擠出市場，喪失了購房能力。與此同時，高收入群體卻依靠強大的購買力，擁有著超出正常居住需求的住房資源，并在過去幾年中把投資需求過度放大，造成了房價泡沫以及資源分配的不合理，廣為詬病的空置率是最好的例證。因此，保障低收入人群的基本居住需求，必須運用保障性住房這一 “看得見的手”來調(diào)控住房資源分配，通過這一具有準公共產(chǎn)品性質(zhì)的住房品種來滿足商品房覆蓋不到的人群的居住需求。

　　棚戶區(qū)改造安置房讓廣大棚戶區(qū)低收入群體擁有了住房，合理分配了住房資源，減輕商品房房價調(diào)控的壓力。不僅如此，隨著保障性住房覆蓋面增加以及在住房總體供應中的占比提高，政府對整個房地產(chǎn)市場的調(diào)控能力也會不斷增強，保障性住房作為平抑房價重要籌碼的分量越來越重。當前盡管調(diào)控政策不斷出臺，但政府始終缺少能夠明顯影響開發(fā)商行為的籌碼，房價回調(diào)存在著很大阻力。作為與商品房完全不同的住房品種，保障性住房與商品房既是互補關系，也在一定程度上展開競爭，對商品房購買行為形成擠出效應，從而影響開發(fā)商定價，達到宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場價格的目的。

　　5、是有力配合某縣城市建設，促進全市城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的需要

　　某縣城市發(fā)展總體戰(zhàn)略是要建設成為樂山都市圈重要的新經(jīng)濟中心，成為新興工業(yè)基地、宜居田園城市、特色文化名城。某縣是樂山規(guī)劃的未來的城市中心，某地茶機廠、北街片區(qū)的棚戶區(qū)改造進度從某種意義上說關系到城市發(fā)展的進程。通過本項目的改造，可以為城市發(fā)展騰出寶貴的土地資源，有利于某縣城市規(guī)劃的實施，促進某縣城鄉(xiāng)一體化工作順利開展。

　　綜上所述，本項目建設具有較好的經(jīng)濟意義和社會意義，項目建設是必要的。

　　(一)主要結論

　　通過對本項目建設相關情況、建設用地與相關規(guī)劃、項目組織與管理、環(huán)境影響分析、經(jīng)濟效益與社會評價等分析后，得出以下結論：

　　1、本項目的建設符合國家有關法律、法規(guī)的要求;

　　2、本項目建設符合區(qū)域規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，符合當?shù)卣畬Τ鲎屚恋氐南嚓P特別規(guī)定;

　　3、本項目加快了某縣茶機廠、北街片區(qū)的發(fā)展和城市化發(fā)展的進程;

　　4、項目施工期間及建成后產(chǎn)生的污染物經(jīng)各種處理措施處理后能達到當?shù)氐沫h(huán)境質(zhì)量標準，對周邊環(huán)境影響較小，且有益于推進新城建設。

　　5、償債能力分析結果表明，項目借款還款能力有保障。本項目建設將推進了某縣的經(jīng)濟發(fā)展，改善了當?shù)鼐用裆瞽h(huán)境，是重點民生工程，具有顯著的社會效益。

　　綜合上述分析，本項目的建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策和和《某縣城市總體規(guī)劃》(2007-2020)的要求;其建設內(nèi)容和規(guī)模符合某縣茶機廠、北街片區(qū)規(guī)劃區(qū)土地利用規(guī)劃;項目土地、供電、供水、排污等建設條件具備;項目規(guī)劃建筑設計方案成熟可靠。因此，本項目的建設規(guī)模適當、布局合理，是國家和地方大力支持的項目，其建設實施是必要的也是可行的。

　　(二)建議

　　1、本項目工程量較大，建議項目公司精心組織、精心設計、精心實施，加強工程監(jiān)理與質(zhì)量監(jiān)督，減少人為失誤，確保項目順利完成。

　　2、項目是關系棚戶區(qū)廣大低收入家庭利益的民心工程，建議有關部門大力支持，協(xié)助配合完善各項手續(xù)，使項目早日動工，早日建成，早日發(fā)揮效益。

　　3、嚴格執(zhí)行基本建設程序，抓緊落實建設資金，本項目屬于社會公益性項目，建議業(yè)主單位積極爭取各級政府部門的政策支持和資金支持。